1. 타인자본을 활용하는 대체투자

실물자산은 직접 해당 자산을 기반으로 타인자본 조달이 가능함
- 자산 자체에서 계약 기반, 지속적인 현금흐름이 발생 → 프로젝트 파이낸싱
- 자산이 가지고 있는 땅, 자산 등이 가지고 있는 고유한 가치가 있음 → 담보 대출
- 따라서 대체투자 금융 상품이 자본을 조달할때는 자기자본과 타인자본 영역을 동시에 진행하는 편임
자기자본 관점에서 타인자본을 활용하면, 레버리지 효과가 발생
- 발생하는 레버리지 효과:
  1. 자신이 투자해야 하는 자기자본의 금액이 줄어듬
  2. 수익률이 높아지는 효과를 달성할 수 있어, 투자에 타인자본이 반드시 사용됩니다.
IB 관점에서 자기자본 뿐만 아니라 타인자본의 조달까지 고려하게 되어 “구조화 금융”이라고 부르기도 함

2. 레버리지 (Leverage)

(1) 레버리지의 이해

사전적으로 ‘지렛대의 힘’을 말하는 레버리지는, 지렛대를 이용해 작은 힘으로 큰 물체를 들어올릴 수 있다는 의미
금융에서는 타인자본을 이용하여 자기자본 수익률을 높이는 것을 뜻함
보통 레버리지(비율)가 높다/낮다로 표현하며 이는 ‘자기자본 대비 부채비율’이 높거나 낮음을 의미
- 레버리지 비율이 낮다 → 자기자본 대비 부채비율이 낮다 → 건전성이 높다

레버리지의 효과 이해하기

	레버리지 없음	레버리지 50%	레버리지 80%
총 자본금액 (A)	100 억원	100 억원	100 억원
수익금 (B)	10 억원	10 억원	10 억원
총 수익률	10%	10%	10%
타인자본 (C)	0 억원	50 억원	80 억원
타인자본 수익 (D) = (C) * (E)	0	2.5 억원	4 억원
타인자본 수익률 (E) (5% 가정)	5%	5%	5%
자기자본 (F) = (A) - (C)	100 억원	50 억원	20 억원
자기자본 수익 (G) = (B) - (D)	10 억원	7.5 억원	6 억원
자기자본 수익률 (H) = (G) / (F)	10.0%	15.0%	30.0%

레버리지는 총 수익률보다 타인자본 수익률이 낮을 때만 효과가 발생
- 타인자본 수익률이 더 높으면 레버리지 효과가 거꾸로 발생하여 수익률이 하락함
- ‘역레버리지(Negative Leverage)’라고 표현함

(2) 대체투자의 레버리지

앞서 설명한 것처럼 실물자산은 자산 자체로도 가치 있고, 제 3자의 객관적인 평가가 가능하기 때문에 타인자본 조달이 가능
- 주식, 채권과의 비교
  - 주식: 일반 기업의 주가는 기업의 성과가 변동되고, 이를 확정할 수 없기 때문에 담보 가치를 측정하는 것이 어려움
  - 채권: 회사채는 무담보 신용채로 발행되며, 신용평가기관에서 측정한 신용등급을 기준으로 채권의 수익률이 측정됨 (신용평가는 기업의 부채비율 등 다양한 관점에서 진행)
  - 실물자산: 감정평가 방식이 규정되어 있기 때문에 제 3자의 객관적인 평가가 가능하며, 이용 수요에 의해 예상가능한 현금흐름이 발생하여 담보 가치를 측정 가능
특히 투자 과정에서 자본(equity)과 부채(debt)를 모두 고려하여 투자구조와 조달 계획을 수립한다는 것이 큰 차이
- 예시) 레버리지를 고려한 투자구조 및 조달 계획
  
  자본(Equity) 부채(Debt)
  
  오피스 - 역할: 건물주가 되는 것
  - 조달 계획: 연기금, 보험사 등이 펀드를 통해 참여 | - 역할: 건물을 담보로 자금을 빌려주는 것
  - 조달 계획: 은행, 보험사가 대주로 참여 | | 고속도로(BTO) | - 역할: 고속도로를 건설하고, 향후 25-30년간 운영권을 가지는 것
  - 조달 계획: 연기금, 보험사 등이 펀드를 통해 참여 | - 역할: 고속도로 건설 후, 향후 25-30년간 발생할 현금흐름을 보고 빌려주는 것
  - 조달 계획: 은행, 보험사가 대주로 참여 | | 부동산 개발 | - 역할: 분양대금, 매각대금, 운영수익
  - 조달 계획: 시행사 자본 or 운용사 펀드 | - 역할: 브릿지론 & Project Financing을 통해 금융기관이 사업이 창출할 미래의 현금 흐름을 담보로 빌려주는 것
  - 조달 계획: 증권사, 저축은행, 건설사 등이 대주로 참여 |