1. 투자설명서 기반 거래사례 리서치의 한계

투자설명서는 커리어를 시작하는 사람이 경력 개발을 위해 공부할 수 있는 사례로는 매우 적합하나, 실무의 관점에서 다음 한계를 가짐

• 투자설명서 기반 리서치의 한계:
  1. 투자설명서의 내용이 충분치 않음
     • 투자설명서는 강제성을 갖춘 공시자료
     • 하지만 투자 유치에 적극적으로 사용되지 않을 땐 구색만 맞춰 작성되는 경우도 많음
     • 대체로 자산분석 중 물리적 스펙에 대한 내용을 기재하지 않음
  2. 투자설명서는 업데이트 되지 않음
     • 최초 투자 시점에서 작성되므로 이후 변경된 사항은 확인할 수 없음
     • 투자 이후에는 투자설명서를 업데이트하지 않는 것이 일반적
     • 일부 업데이트하는 경우가 있으나 운용역의 변경, 보수의 변경 등과 같은 내용만 수정할 뿐, 자산에 대한 변경사항을 반영하는 일은 극히 드묾
  3. 투자설명서를 찾아볼 수 없음
     • 공모 투자기구에 한정하여 발행되기 때문에 찾아볼 수 있는 케이스가 한정적
     • 실무에서 진행하는 거래사례 리서치의 폭이 넓어 투자설명서를 찾는 기회는 제한적임
     • 커리어를 시작하는 사람이 경력 개발을 위해 공부할 수 있는 사례로는 매우 적합 (개수도 충분히 많음)

2. 투자설명서의 한계를 알고 이용하기

1) 투자설명서에서 부족한 점을 다른 리서치로 보강하기

투자설명서에 적합한 사례가 있는 경우, 공시자료로 부족한 자료를 보강하여 활용

• 투자설명서를 발행하는 집합투자기구는 다른 내용들도 지속적으로 공시가 이뤄짐
• 투자 이후의 경과를 보여주거나, 재무제표를 통해 부족한 사항을 빠르게 채워넣을 수 있음

<aside> <img src="/icons/list_lightgray.svg" alt="/icons/list_lightgray.svg" width="40px" />

공시 활용 자료:

1. 운용 공시: 자본 조달 이후 경과 또는 변동사항에 대한 공시 사항

   투자설명서 보강자료 (1) 펀드 및 리츠 공시

2. 기업 공시 : 사업내용, 재무상황 등에 대한 주기적인 공시 사항

   투자설명서 보강자료 (2) 기업 공시서류

</aside>

2) 투자설명서의 세부 정보만 이용

투자설명서에 기재된 주요 정보만 발췌하여 활용

• 투자설명서에는 투자 검토 시 반드시 확인해야하는 정보지만 단순 검색을 통해 알 수 없는 정보가 포함됨
• 예시: cap.rate, 임대료, 계약조건, 거래 가격 등

<aside> <img src="/icons/list_lightgray.svg" alt="/icons/list_lightgray.svg" width="40px" />

활용 가능한 정보:

1. 자산관점
   • 사용자가 느끼는 장점: 자산에 따른 장점 이해하기
   • 사용자의 이용 조건: 임대료, 계약 조건 등
2. 투자관점
   • 자본조달 조건: 자기자본 / 타인자본의 조달 금리, 만기 등 주요 정보
   • 거래사례 비교: cap.rate, 평당 거래 가격 등 </aside>

3) 투자 이후의 경과 비교