1. 자산 관점 개요

• 대체투자 금융은 실물자산에 자금을 조달하는 역할을 하기 때문에 실물자산에 대한 이해가 반드시 요구됨

  • 대체투자 금융에 참여하는 투자자는 투자 기간 중 발생하는 이익(배당 또는 이자), 매각 시 발생할 수 있는 매각차익을 기대
  • 따라서 투자자의 기대를 충족할 수 있는 현금흐름이나 차익을 만들어 낼 수 있는 (기대감이 높은) 자산에 투자가 이뤄짐
  • 현업에서 투자유치 시 사용하는 투자제안서, 공모 펀드의 투자설명서 모두 자산에 대한 분석을 가장 먼저 시작하게 됨
    • 자산분석 → 투자 분석

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  (대체투자 금융에서 바라보는) 자산 분석 관점:

  1. 기간 중 발생하는 이익: (기대 수준의) 현금흐름이 발생할 수 있는가?
  2. 매각 시 발생하는 이익: 매각 시, 차익이 발생할 수 있는가?

  자산에 따라 기간 중 이익만, 또는 차익만 기대할 수도 있음

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• 자산 분석은 자산을 이용하는 이용자가 느끼는 장점을 중심으로 이뤄짐

  • 실물자산의 특성상 현금흐름이 지속적으로 발생하기 위해서는 이용자가 실제로 사용해야 함
  • 따라서 이용자가 해당 자산을 쓰려는 이유를 중심으로 자산 분석이 진행됨
  • 간혹 투자유치를 위해서 장점만 말하는 것이라는 의문을 가지는 경우가 있는데, 이는 잘못된 접근임
  • 사용자가 사용할 장점이 있음 → 현금흐름 발생 기대 → 투자유치 단계를 거치는 것으로 이해해야 함

• 투자설명서는 자산분석 내용이 자세하게 서술되어 리서치에 용이

  • 투자설명서는 공모 투자에 참여하는 불특정 개인을 대상으로 하는 자료이기 때문에 디테일하게 설명이 되어 있음
  • 보통 투자제안서 내용을 정리하여 투자설명서를 작성하기 때문에 현업 자료 수준과 크게 다르지 않음

2. 자산 분석 목차 소개

자산 분석은 사용자가 느끼는 장점을 기준으로 비슷한 목차로 진행되기 때문에 기억하는 것을 추천합니다.

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자산 분석 목차 구성:

1. 자산 개요
2. 이용자가 느끼는 장점
3. (실제 사용 중인) 사용자 정보
4. 기타 (그 밖에 이익을 기대할 수 있는 점) </aside>

1) 자산 개요

• 자산에 대한 빠른 이해를 위해 개략적인 사항을 한눈에 보여줍니다.
  • 표와 사진을 같이 배치하는 방식을 보통 사용합니다.
    • 표: 자산의 물리적 스펙 중심으로 서술
    • 사진: 자산을 잘 보여줄 수 있는 전경사진 사용
  • 예시) 자산 개요

2) 이용자가 느끼는 장점

• 해당 자산을 사용하는 사용자들이 이 자산을 사용하는 이유를 설명합니다.

  • 자산 개요 페이지 다음에 위치

  • 자산분석에서 가장 중요한 파트로 지속적으로 현금흐름이 발생할 것이라는 것을 설명하는 목적을 달성해야 함

  • 이를 위해 (여러) 사용자가 지속적으로 이 자산을 사용할 수 밖에 없는 장점을 중심으로 설명됨

  • 예시) 사용자가 느끼는 장점: 오피스

    구분	내용	포함하는 이유
    물리적 스펙	층수, 면적(전체, 층별),
    층고 등	- 높은 층고 → 쾌적한 환경으로 임차인들의 선호

    • 넓은 면적 → 높은 임대료 → 임차 가능한 기업 수준 결정 | | 입지 | 1. 소재 지역 소개
    2. 교통 정보 (차량, 대중교통) | - 인근 지하철, 버스정류장 → 출퇴근, 회사 업무 등의 편의성이 높아 선호
    • 차량 교통 → 영업, 출장이 잦을 경우 선호 | | 임차인 | 임차인 정보, 임대료 정보 등 | - 지금 현재 임대료를 지급하는 이용자들에 대한 정보
    • 자산의 실수요를 입증 (우수한 건물이라 우량한 임차인이 임대하고 있다) |
• 사용자가 느끼는 장점을 잘 파악하기 위해 추천하는 것

  1. 경험하기: 직접 경험해보거나 경험한 사람들의 인터뷰를 통해 간접 경험을 할 수 있음

  2. 학습하기: 투자설명서, 투자제안서 등 여러 자료의 분석방법을 학습

  3. 비즈니스모델 관점으로 생각하기: 매출과 비용이 어떻게 발생하는 것인지 이해하기

     • 매출이 지속적으로 유지되거나 늘리기 위한 방법, 비용을 줄일 수 있는 방법이 사용자가 장점을 느끼는 것과 맞닿아 있음
     • 비즈니스모델 관점은 사용자가 느끼는 장점보다 쉽게 확인할 수 있음
     • 예시) 자산별 매출 ᐧ 비용

     자산	매출	비용
     오피스	임대료, 관리비	PM수수료, FM수수료, 수도광열비 등
     재생에너지 발전소	발전 매출, REC 매출	O&M 비용
     지하철	이용료	철도 구매비용, 인건비 등