1. 거래사례 리서치 개요

1) 왜 거래사례를 리서치하는가?

• 유사 자산의 투자사례를 분석하여 투자에 필요한 중요 정보를 쉽게 파악할 수 있어 필수적으로 수행됨

  • 주식, 채권처럼 매일 거래되는 거래소가 있지 않아 밸류에이션(또는 감정평가)등이 필요함
  • 시간과 비용이 발생하기 때문에 현실적인 측면에서 유사한 자산의 거래 가격을 참고하는 사례가 많이 이뤄짐
  • 실제로 거래가 되었다는 점에서 논리적으로 높은 설득력을 가짐

• 대체로 거래사례 탐색은 투자 자산에 대한 기본적인 이해를 마친 후, 수익성을 검토하는 과정에서 진행됨

  • 예시) 거래사례 리서치를 수익성 검토에 활용하는 경우

    관점	리서치 내용	활용 방법
    자산	비교 자산의 물리적 스펙
    (면적, 높이, 임차인 구성)	투자 자산의 이용료 산정 근거 활용
    (더 높이거나 낮추거나)
    투자	비교 자산의 거래가격, 금융조건
    (대출금리, 목표수익률)	자금 조달의 기준점으로 활용
    (현재 금융조건과 비교하여 매입가격 조정)
    시장	비교 자산의 투자시기 시장에 대한 분석
    (수요시장, 투자시장)	현재 시장과 비교하여 자산, 투자 관점에 모두 적용

• 거래 가격 산정까지 영향을 미칠 수 있기 때문에 거래 사례의 선정이 매우 중요

  • 수요자 관점, 투자자 관점으로 충분히 비교성이 있는 적절한 사례인지 확인해야 함

    관점	고려사항
    자산	1. 자산: 실사용자가 대체재로 선택가능한 자산인가?

    2. 입지: 실사용자가 판단하는 동일 지역인가? | | 투자 | 1. 거래 시기: 거래 시기의 금리, 투자 유동성 등이 유사한가?
    3. 금융 조건: 투자기간, 담보대출 비율, 담보대출 금리 등이 유사한가? |

2) 어떻게 거래사례를 리서치하는가?

• 대체투자 금융의 대부분은 사모(private offering)의 형태로 이뤄지기 때문에 정보를 취득하는 것이 매우 한정

  • 사모(private offering)는 공시 의무가 없으며, 자료를 리서치하는 것이 매우 어려움
  • 공모(public offering)는 대부분의 자료를 공시하기 때문에 내용 탐색이 용이

• 거래사례는 아래의 검색가능한 영역을 제외하고 자료를 구하기 어려움

  • 실무에서는 아래 내용을 바탕으로 파편적인 정보를 모아서 취합하는 것보다 네트워킹을 통해 얻는 비정형화된 루트가 더 많이 이뤄지고 있음

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  웹을 이용한 리서치 가능한 영역:

  1. 공시 자료
  2. 리서치 리포트 (마켓 데이터)
  3. 기사 검색

  블룸버그 등 유료 정보에 접근이 가능한 경우는 해당 위치를 추천합니다.

  </aside>

3) 무엇을 리서치하는가?

• 대체투자 리서치의 관점과 동일하게 거래 사례를 자산, 투자, 시장 관점으로 구분되어 리서치가 진행됨

  • 거래사례 리서치는 비교의 관점을 가지고 간다는 점에서 차이를 가짐
  • 특히 투자 검토 단계에서 수익성을 판단하기 위한 기준점을 삼기 위해 진행

• 리서치의 관점:

  • 투자제안서의 목차대로 리서치 진행

  • 실무에서는 검토하는 자산이 확정된 이후에 거래 사례를 리서치하는 경우가 많기 때문에, 자산에 대한 이해가 되었다고 가정함

    리서치 관점	리서치 사항
    자산 관점
    어떤 장점이 있어 투자가 되었는가?	• 물리적 스펙: 자산의 크기, 높이, 용도 등 사용자가 직접적으로 이용하는 영역에 대한 분석
    • 입지 장점: 자산을 이용하는 사용자가 느끼는 소재지역, 교통 편의에 대한 분석
    • 임차인 구성: 실제로 이용 중인 임차인 구성에 대한 분석
    투자 관점
    목표 수익률을 어떻게 계획하고 투자를 유치하였는가?	• 투자구조: 자기자본 / 타인자본 비율
    • 수익률: 자기자본 수익률(배당수익률, IRR) / 타인자본 수익률(이자율(금리))
    시장 관점
    투자 당시 자산 시장은 어땠는가? 지금과 어떤 차이가 있는가?	• 투자 당시 시장 분석

      ◦ 사용자 이용시장: 임대시장과 같이 자산이 포함된 시장의 동향
      ◦ 투자자 시장: 해당 자산에 투자하려는 투자자들의 동향
    

    • 당시 시장의 직접적인 비교 ◦ 이용료 비교: 전용면적당 실제 운영 비용 비교 ◦ 거래금액 비교: 단위당 거래비용 비교 |